初夏的长春，傍晚还有丝丝凉意，但微冷的晚风却吹不散这里的热烈：百余位品牌创始人正在和吾悦商管东北区域（下文简称“吾悦东北”）畅谈，言辞中出现频率最高的是“合作”、“赋能”与“共赢”。

这一场景，来自吾悦东北长春合作伙伴大会。大会邀请行业先行者、城市管理者、消费观察者共同进入“吾悦叙事”，见证一个区域商业平台如何逐步把运营能力转化为资产价值，并期待其在长春这座城市创建新的商业格局。

在外界看来，东北市场一直竞争激烈、招商难度颇大。

通过建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益的“吾悦经营五步法”，进入东北尚不满十年的吾悦，已在沈阳、长春、大连及包头共四座城市，成功操盘城市型、区域型、社区型等不同形态的七座吾悦广场，逐步树立了其在城市商业中精细化与专业化运营的口碑。

包含7个已开业项目、1个待开业项目

亮眼的项目表现之外，更值得讨论的是，吾悦东北如何一步步把区域市场中的复杂变量，逐步转化为一套可复制、可持续、可兑现的经营系统。

01

洞悉差异，

让项目形成“性格定位”

在规模化扩张的商业逻辑中，消费者往往被视为抽象的客流计数。但事实上，不同城市、不同片区里具体的人，他们并不共享同一套商业期待。

因此，愿意精雕细琢的好商业，第一个表现就是能够识别出客群的真实面貌、并在运营过程中长出不同的“性格定位”。

吾悦广场内景

这恰恰也是吾悦东北的核心能力。

面对相似的群体，吾悦东北能够看见他们不同的来处与期待。正如在沈阳，一城双店呈现出两种各具特色的青年消费样本。

中街吾悦广场位于城中核心，背靠商圈优势，对远端客群拉动力极强，尤其是时间充裕、期待新鲜、渴望认同的全城学生党。

基于此，中街吾悦广场把二次元、KPOP潮流、创新娱乐、特色餐饮做成优势业态，打造具备极高传播度的情绪消费场景。而这种场景的完整度，甚至延伸到了现场的楼层导视图以及配套设施包装上。

这座张扬个性的吾悦广场，既是圈层青年的兴趣共振场，也是外地游客感受沈阳青春气息的绝佳空间，被网友誉为“沈阳最会玩的商业体”。

位于沈北新区、毗邻城北大学城的沈北吾悦广场，通过吃透从大众粉丝到忠实VIP的客群金字塔，看见了“新沈阳人”对构建理想生活的无限热情。

因此，项目将餐饮美食与运动户外作为主打业态，充分满足城北消费者从日常刚需到体验式消费的需求进阶，以活力满满的奋发形象，牢牢占据“青年文化引力场”与“城北活力生活方式中心”的定位标签。

这种从人群出发、反推商业内容的思路，同样体现在吾悦东北对社区商业的打造上。

在大连，金州吾悦生活广场看见的是成熟社区对生活配套及社交互动的复合需求。通过将社区食堂、社区超级市场、大型游乐场、中影星光影城及本地知名教育培训品牌等有机组合，项目打造了高质高效的一公里生活圈。

而在长春，正在筹备中的宽城吾悦生活广场，看见了社区客群横跨多个年龄层形成的需求差异。

为使晨昏有序、让邻里生温，宽城吾悦生活广场引入超4500平米的精致生鲜超市、超3500平米的美食社交空间“悦来市集”、800平米的健身空间等等，打造全龄全时段的邻里生活聚场。

对于吾悦东北来说，每一座吾悦广场的“活人感”，并不是用网络热梗堆叠的概念包装，而是区域商业细致拆解消费者画像后自然产生的优势能力。

02

瞄准先机，

与新锐品牌携手并进

有了对人群的洞察，自然也就产生了对品牌的甄别。如何从有限的品牌资源中挖掘出可持续供能的内容引擎，是有野心的商业所面临的共同课题。

之前的推文《头部商场的招商逻辑，变了？》中，我们发现，优质商场正在押注“品牌期权”，愈加重视新锐品牌的未来价值。

吾悦东北，正是以这种思路，扶持新锐品牌走过成长周期，共同构建先发优势。

吾悦广场内景

在地新锐品牌，始终是吾悦东北打造竞争力的重要支柱。

以沈阳奶茶品牌NIA茶纳为例，这最初只是一家仅几平米的街边小铺。其鲜明的产品力和敏锐的线上推广嗅觉，吸引了吾悦招商团队的注意。

但如何让一家街铺，成为购物中心场景下的好品牌？吾悦东北在合同之外，积极协助品牌进行视觉系统升级和空间设计优化，大幅提升品牌与场景的适配性。

首开之后，NIA茶纳的中街吾悦广场店迅速成为“沈阳必打卡清单”之一，月均销售业绩突破50万，获得超1,000家加盟商咨询，已开加盟店近20家。

新锐品牌：NIA茶纳

同样地，吾悦东北也参与到吕三吉·甜食集合店、墨噗墨噗、一栗、魔方城市书房等一众在地品牌的成长路径中，以平台背书、客群导入和运营指导，帮助品牌在购物中心场景中跑通模型，推动墨噗墨噗等从首店跃升为区域标杆。

面向还在孵化过程中的新兴品牌，吾悦东北以市集为舞台，提供更灵活的展示机会。

其中，最有代表性的是中街吾悦广场，将笼统的市集概念精细拆解成一套组合工具：

长周期固定市集旨在丰富业态，去化冷区并引导消费路径；

IP快闪型市集重点在提振声量，同时拉动新品牌与新顾客入场；

圈层孵化市集则聚焦赋能粉丝，以高度自主性提升圈层客群黏性。

目前，中街吾悦广场已通过市集模型孵化新兴品牌10余家，多个品牌从市集摊位升级为长期店铺，为商场创造了翻倍的租金收入。

市集活动

品牌的背后，操盘的仍然是人。

吾悦东北发起“造星运动”，为新锐品牌主理人拍摄深度专访，把“货”的宣传变成“人”的故事，把交易关系升级成价值共鸣。

比如，29岁的“两个汉堡BURGERCIAGA”主理人李佳欣，就凭借吾悦专访里表达出的传统匠人精神“餐饮没有捷径，唯有认真对待每一个产品”，以充满反差感的“年轻人身体里的老灵魂”，成功出了圈。

“两个汉堡BURGERCIAGA”主理人专访及门店形象

这些愈发成熟的案例与手法，也被应用到了正在筹备的长春宽城吾悦生活广场。围绕全场景餐饮、亲子陪伴、生活健康三大业态，项目已锁定了一系列能够持续服务社区客群、带来高频复购和场景黏性的新兴品牌。

识别品牌潜力价值的能力，并不意味着吾悦东北能提前预知商业回报，而是愿意在不确定中为回报创造所有必要条件。

当这些新锐品牌逐步成长为区域“排队王”，吾悦广场获得的不仅仅是租金溢价，更是持续更新的内容供给和更稳定的客群黏性。

03

聚焦链接，

有热闹更有生意

有了人群与品牌，其实就有了商业的基本盘。

当消费者日夜穿梭、门店灯光透亮，似乎已经形成了一派繁忙景象。但是，热闹之后，究竟沉淀了多少生意？这才是能够体现商业平台能力的真正问题。

为了消解“流量幻觉”，吾悦东北深度剖析从客流到销售的完整商业链路，将购物中心打造成“链接型生态枢纽”，一端链接消费者需求，一端链接品牌经营，从而输出多方共赢的商业内容。

在流量端口，吾悦东北拒绝自嗨式营销，持续带动高活跃、高转化的客流入场。

以沈阳沈北吾悦广场为例，面对大众客群，吾悦广场把年轻人的日常兴趣转化为可参与、可晒单的社交事件，联动品牌接连举行拼豆大赛、“杀糕”大会等活动，实现客流与坪效双提升。

拼豆大赛及“杀糕”大会

面向小圈层，沈北吾悦广场将线下活动转译为商场与粉丝群体的“身份暗号”，与星轶影城联合打造了多场明星主创见面会，年度内多次刷新票房纪录，并荣登全国票房冠军。

明星主创见面会

在交互节点，吾悦东北以消费者体验为先，与品牌共创权益激励，盘活会员资产。

截至目前，吾悦东北年活跃会员人数超过100万，复购率达56%。对吾悦来说，会员身份不是系统内的静态消费记录，而是能够动态增长的商场私域资产。

长春绿园吾悦广场一方面用高端沙龙提升会员黏性，一方面用日常权益撬动会员回流。通过全年超30场高净值会员沙龙、超20场品牌联动，绿园吾悦广场直接带动超40万销售业绩，实现会员消费贡献同比增长30%。

类似地，沈北吾悦广场和中街吾悦广场也分别为圈层客群设立了专属会员活动厂牌，以更精准也更长线的运营方式，带动会员资产升值。

会员沙龙

在赋能接口，吾悦东北托举品牌的日常经营，把最容易被传统“房东型”商场忽略的环节做出价值。

针对经营全链，吾悦东北携手美团共同细化店铺运营颗粒度，让流量可运营、交易可沉淀、数据可反哺；

针对线上运营，沈阳沈北吾悦广场围绕大众点评星级评价、小红书KOS矩阵等开展专题培训，帮助商户补齐口碑维护与内容种草能力；

针对结果激励，长春北湖吾悦广场在节庆档期设立共赢机制，以专项奖励赋能多家品牌登顶同城品类销冠。

品牌赋能培训

换言之，吾悦东北看见了品牌经营的各类型需求，把平台能力转化为商户经营的精准增量。

04

吾悦东北的价值兑现路径

外界常说东北商业难做，原因并不难理解：华润等强势开发商早已入局，本地商业也有深厚根基，开发商竞争激烈，品牌资源争夺趋于白热化。

拒绝被市场节奏裹挟，吾悦东北选择用时间打磨可复制的能力模型：洞悉客群差异，让项目摆脱流水线套路；瞄准品牌先机，保证内容生态持续更新；聚焦消费者、品牌、项目的三方链接，让运营能力真正转化为现金流与资产价值。

进一步地，吾悦东北将这套能力模型融入“吾悦经营五步法”，形成了更为本地化的指导思路：

建好空间，为品牌经营提供优质的场景基础；

组对内容，依托内部研发的品牌落位模型，形成科学的业态规划；

找到品牌，组建三级招商团队与品牌高效协同；

做高销售，生成每个品牌专属的销售经营体检表；

分享收益，将收益反哺于营销与业绩激励，形成正向循环。

吾悦商管已深耕东北至第九年，“以运营能力兑现资产价值”的路径已在不同场景下得到反复验证，并将迎来区域运营的关键节点：

长春宽城吾悦生活广场计划于今年年底开业，多个新项目正在加速推进，预计2028年东北将拥有15座吾悦广场，整体节奏从“稳”走向“快”。

商业最终不是靠建筑去“占领”城市，而是通过运营，重新组织起人与店、与社区、与城市的关系。当这种能力反复得到市场认可，账面估值就不再是一种“想象”，而是由日常经营、客群偏爱和伙伴互信共同推高的可兑现价值。

这是吾悦东北真正想与合作伙伴们分享的未来。